1. Pendahuluan
Subprime mortgage sebenarnya hanya merupakan bagian kecil dari US residential mortgage lending market. Namun dengan terjadinya subprime mortgage crises ini telah melahirkan berbagai dislokasi pasar financial global, termasuk menimbulkan credit crunch dan mendorong terjadinya economic slowdown dan berujung pada terjadinya krisis yang lebih besar dan menjadi kejadian ekonomi paling fenomena di Amerika Serikat setelah Great Depression di 1930-an (menurut George Soros, Joseph Stiglitz, the International Monetary Fund, dan para pengamat lainnya). Krisis ini bahkan telah menimbulkan sorotan yang besar dari berbagai media (dan tentunya bagi ekonom), karena selain perekonomian Amerka Serikat merupakan perekonomian terbesar juga merupakan perekonomian paling maju di dunia saat ini., juga menimbulkan resesi ekonomi di Amerika Serikat sendiri dan dunia.
2. Bagaimana Pasar Subprime Bekerja
Kebanyakan perumahan di Amerika Serikat memiliki suatu sistem penjaminan (securitize) yang dinamakan Mortgage Back Securities (MBS). Residential MBS market ini lebih besar dari berbagai fixed income sector yang ada (termasuk treasury, corporate atau agency securities). Pasar MBS ini secara normal tersegmentasi oleh kualitas kredit. Secara lebih luas terdapat 3 kategori mortgage credit;
• A-quality ; segment-rate paling tinggi
• Alt-A (alternative A) ; dibawah A-quality
• Subprime ; segment paling beresiko
Kualitas kredit dari pinjaman perumahan ini ditentukan oleh borrower (peminjam), the collateral of the loan, dan terms of loan (jangka waktu pinjaman). Loan terms sendiri terdiri dari fixed rate versus variable rate, dan hubungan kedua rate ini terletak pada pelunasan bunga (dokumentasi dan beban tanggungan). Secara keseluruhan kategory subprime sendiri mencerminkan 12% dari pasar perumahan, Kategori Alt-A sendiri sekitar 10% dari pasar residensial.
Dan dengan terjadinya tech-stock buble di pasar Amerika, menyebabkan investor mencari jalur alternative lain dalam menginvestasikan uangnya selain dalam bentuk equity (ekuitas). Karenanya timbul resesi dalam perekonomian, sehingga The Fed (sebagai bank sentral) melakukan penurunan tingkat suku bunga-nya. Rendahnya tingkat suku bunga mendorong likuiditas dan peminjaman dari bank. Hal ini menimbulkan peningkatan harga rumah secara signifikan, dimana para investor juga meyakini harga akan tetap (tidak terjadi penurunan harga perumahan), namun alih-alih malah terjadi “soft landing”.
3. Pihak kunci dalam proses subprime mortgage lending
Kirk (2008), menjelaskan beberapa pihak kunci dalam hubungannya dengan proses motgage lending dalam mortgage market;
a) Borrowers
Karakteristik dari subprime borrower lebih menyukai default on a loan. Beberapa faktornya meliputi; high debt-to-income ratio, minimal credit history atauFICO score kurang dari 620 (dalam skala 300-850). Mprime mereka dikategorikan sebagai resiko tinggi (high-risk), peminjam akan memberikan suku bunga yang lebih tinggi, dan menambah biaya subprime mortgage.
b) Mortgage Brokers
Mortgage broker berjumlah lebih kurang dua pertiga dari subprime mortgage. Mereka memasarkan mortgage, menilai resiko kredit peminjam, dan memasukkan aplikasi peminjaman kepada pemberi pinjaman yang memmbi.ayai pinjaman tersebut
c) Lenders/Originators
Pemberi pinjaman (lender) individu atau suatu badan yang membiayai mortgage. Mereka juga dikenal dengan originator karena mereka yang mengawali secutization dari mortgage. Lenders/Originator membiayai mortgage dengan beberapa cara, termasuk menggunakan revolving lines of credit (dana bergulir) dari warehouse lenders, loan sales, dan penerbitan sekuritas yang didasar oleh para mortgagers. Kontrak yang ada pun bertujuan agar lenders/originators menjual mortgage yang sering diikuti dengan perjanjian pembelian kembali yang mensyaratkan mereka untuk membeli loan (pinjaman) dari pembeli jjika default rate menjadi excessice (berlebihan) atau berdasarkan representasi atau dapat dikatakan sebagai semacam jaminan penjualan mortgages tersebut.
d) Servicers
Merupakan pengambil pembayaran dari mortgage dan penalty bagi keterlambatan pembayaran, memonitor jumlah dana pembayaran dan bunga-nya, bertindak sebagai agen penghitungan pajak, dan lebih lanjut juga sebagai collateral (jaminan) jika pembayaran bermasalah (default).
e) Trust Special Purpose Entities (SPE)
SPE akan mengotrol mortagage yang berbasiskan MBS. Hal ini bertujuan untuk membentuk suatu struktur yang didesain untuk meng-insulate (menyekat) investor dari kewajiban lenders/originator dan memberi pajak terhadap keuntungan yang didapatkan oleh lenders/originator.
f) Underwriters
g) Rating Agencies
MBS di-rating oleh satu atau dua dari tiga rating agencies di Amerika Serikat, seperti; Standard & Poor’s, atau Moody’s or Fitch Ratings. Rating agencies akan menganalisis resiko kredit terhadap mortgage, mem-back up MBS, dan menilai likelihood dari jaminan waktu pembayaran
h) Investors
Hedge funds, mutual funds, insurance companies, pension funds dan berbagai institutional investors yang berinvestasi dalam MBS.
(Fikri.C.Permana)
Ditulis sebagai tugas Makro-2 PPIE-UI
Subprime mortgage sebenarnya hanya merupakan bagian kecil dari US residential mortgage lending market. Namun dengan terjadinya subprime mortgage crises ini telah melahirkan berbagai dislokasi pasar financial global, termasuk menimbulkan credit crunch dan mendorong terjadinya economic slowdown dan berujung pada terjadinya krisis yang lebih besar dan menjadi kejadian ekonomi paling fenomena di Amerika Serikat setelah Great Depression di 1930-an (menurut George Soros, Joseph Stiglitz, the International Monetary Fund, dan para pengamat lainnya). Krisis ini bahkan telah menimbulkan sorotan yang besar dari berbagai media (dan tentunya bagi ekonom), karena selain perekonomian Amerka Serikat merupakan perekonomian terbesar juga merupakan perekonomian paling maju di dunia saat ini., juga menimbulkan resesi ekonomi di Amerika Serikat sendiri dan dunia.
2. Bagaimana Pasar Subprime Bekerja
Kebanyakan perumahan di Amerika Serikat memiliki suatu sistem penjaminan (securitize) yang dinamakan Mortgage Back Securities (MBS). Residential MBS market ini lebih besar dari berbagai fixed income sector yang ada (termasuk treasury, corporate atau agency securities). Pasar MBS ini secara normal tersegmentasi oleh kualitas kredit. Secara lebih luas terdapat 3 kategori mortgage credit;
• A-quality ; segment-rate paling tinggi
• Alt-A (alternative A) ; dibawah A-quality
• Subprime ; segment paling beresiko
Kualitas kredit dari pinjaman perumahan ini ditentukan oleh borrower (peminjam), the collateral of the loan, dan terms of loan (jangka waktu pinjaman). Loan terms sendiri terdiri dari fixed rate versus variable rate, dan hubungan kedua rate ini terletak pada pelunasan bunga (dokumentasi dan beban tanggungan). Secara keseluruhan kategory subprime sendiri mencerminkan 12% dari pasar perumahan, Kategori Alt-A sendiri sekitar 10% dari pasar residensial.
Dan dengan terjadinya tech-stock buble di pasar Amerika, menyebabkan investor mencari jalur alternative lain dalam menginvestasikan uangnya selain dalam bentuk equity (ekuitas). Karenanya timbul resesi dalam perekonomian, sehingga The Fed (sebagai bank sentral) melakukan penurunan tingkat suku bunga-nya. Rendahnya tingkat suku bunga mendorong likuiditas dan peminjaman dari bank. Hal ini menimbulkan peningkatan harga rumah secara signifikan, dimana para investor juga meyakini harga akan tetap (tidak terjadi penurunan harga perumahan), namun alih-alih malah terjadi “soft landing”.
3. Pihak kunci dalam proses subprime mortgage lending
Kirk (2008), menjelaskan beberapa pihak kunci dalam hubungannya dengan proses motgage lending dalam mortgage market;
a) Borrowers
Karakteristik dari subprime borrower lebih menyukai default on a loan. Beberapa faktornya meliputi; high debt-to-income ratio, minimal credit history atauFICO score kurang dari 620 (dalam skala 300-850). Mprime mereka dikategorikan sebagai resiko tinggi (high-risk), peminjam akan memberikan suku bunga yang lebih tinggi, dan menambah biaya subprime mortgage.
b) Mortgage Brokers
Mortgage broker berjumlah lebih kurang dua pertiga dari subprime mortgage. Mereka memasarkan mortgage, menilai resiko kredit peminjam, dan memasukkan aplikasi peminjaman kepada pemberi pinjaman yang memmbi.ayai pinjaman tersebut
c) Lenders/Originators
Pemberi pinjaman (lender) individu atau suatu badan yang membiayai mortgage. Mereka juga dikenal dengan originator karena mereka yang mengawali secutization dari mortgage. Lenders/Originator membiayai mortgage dengan beberapa cara, termasuk menggunakan revolving lines of credit (dana bergulir) dari warehouse lenders, loan sales, dan penerbitan sekuritas yang didasar oleh para mortgagers. Kontrak yang ada pun bertujuan agar lenders/originators menjual mortgage yang sering diikuti dengan perjanjian pembelian kembali yang mensyaratkan mereka untuk membeli loan (pinjaman) dari pembeli jjika default rate menjadi excessice (berlebihan) atau berdasarkan representasi atau dapat dikatakan sebagai semacam jaminan penjualan mortgages tersebut.
d) Servicers
Merupakan pengambil pembayaran dari mortgage dan penalty bagi keterlambatan pembayaran, memonitor jumlah dana pembayaran dan bunga-nya, bertindak sebagai agen penghitungan pajak, dan lebih lanjut juga sebagai collateral (jaminan) jika pembayaran bermasalah (default).
e) Trust Special Purpose Entities (SPE)
SPE akan mengotrol mortagage yang berbasiskan MBS. Hal ini bertujuan untuk membentuk suatu struktur yang didesain untuk meng-insulate (menyekat) investor dari kewajiban lenders/originator dan memberi pajak terhadap keuntungan yang didapatkan oleh lenders/originator.
f) Underwriters
g) Rating Agencies
MBS di-rating oleh satu atau dua dari tiga rating agencies di Amerika Serikat, seperti; Standard & Poor’s, atau Moody’s or Fitch Ratings. Rating agencies akan menganalisis resiko kredit terhadap mortgage, mem-back up MBS, dan menilai likelihood dari jaminan waktu pembayaran
h) Investors
Hedge funds, mutual funds, insurance companies, pension funds dan berbagai institutional investors yang berinvestasi dalam MBS.
(Fikri.C.Permana)
Ditulis sebagai tugas Makro-2 PPIE-UI
Comments